부담부 증여, 정말 절세가 될까요?― 잘못하면 수억 원 세금 폭탄! 다가구 주택 증여 시 꼭 알아야 할 세금 이야기

부담부 증여

부담부 증여, 정말 절세가 될까요?

― 잘못하면 수억 원 세금 폭탄! 다가구 주택 증여 시 꼭 알아야 할 세금 이야기

요즘 부동산 시장에서 ‘부담부 증여’를 활용해 절세하려는 시도가 늘고 있습니다.
부담부 증여는 부채를 함께 넘기면서 자산을 증여하는 방식인데, 제대로 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있지만, 제대로 알지 못한 채 진행하면 오히려 큰 세금을 낼 수 있는 함정이 숨어 있습니다.

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1. 부담부 증여란?

간단히 말해, 자산을 증여하면서 그에 딸린 부채도 함께 넘기는 방식입니다.

예를 들어,

• 총 자산가액 20억 원
• 부채 10억 원이라면

 10억 원은 양도로 간주되어 양도소득세를 내고
 나머지 10억 원은 증여세 대상으로 간주됩니다.

절세 전략으로 많이 활용되지만, 세법의 조건을 꼼꼼히 확인하지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

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2. 실제 사례로 보는 세금 폭탄

얼마 전, 기장 거래를 하는 L 씨는 나에게 전화를 걸어 이렇게 말했습니다.

“1세대 1주택 비과세니까, 부담부 증여하면 세금이 거의 없겠죠?”

하지만 이야기를 자세히 들어보니, 문제가 있었습니다.
L 씨의 주택은 다음과 같은 구조였습니다:

• 1층: 상가
• 2층~4층: 주택
• 옥탑방: 있음
• 부채: 임대보증금 13억 + 은행대출 3.3억 = 총 16.3억 원

L 씨는 “거의 세금이 없을 것”이라 생각했지만, 건축물대장을 확인한 결과 옥탑방 면적이 수평면적의 1/8 이상이어서 옥탑방도 하나의 층수로 포함되었고, 이로 인해 ‘다가구 주택’이 아닌 ‘다세대 주택’으로 간주되었습니다.

결과적으로 1개 층(가장 넓은 2층)만 비과세 대상이고, 나머지 층은 과세 대상이 되어 세금이 무려 5억 원이나 나왔습니다.

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3. 세법 변경 사항, 꼭 확인하세요!

과거에는:

• 다가구 주택의 경우 주택 면적이 상가보다 크면 전부 주택으로 간주되어 비과세 혜택을 받을 수 있었지만,

2023년 이후부터는:

• 상가와 주택이 섞여 있는 경우, 주택 부분만 비과세, 상가 부분은 과세 대상이 됩니다.

또한,

• 옥탑방이 수평 면적의 1/8 이상이면 주택 층수에 포함
• 이로 인해 4층 이상이면 다세대 주택으로 분류되어 각 호실별로 과세

즉, 단지 옥탑방 하나 때문에 수억 원 세금이 생길 수 있습니다!

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4. 다가구 vs 다세대 주택, 어떻게 구분될까?

구분 다가구 주택 다세대 주택

층수	3층 이하	4층 이상
주택 수	19세대 이하	세대 수 무관
용도	1세대 1주택으로 간주	각각 독립된 주택으로 과세
면적 제한	660㎡ 이하	660㎡ 이하

옥탑방이 포함된 4층 이상 구조라면 다세대 주택으로 분류되어 비과세 혜택이 크게 줄어듭니다.

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5. 주의! 이런 경우 세금이 커질 수 있습니다

• 주택에 상가가 함께 있는 경우
• 옥탑방이 면적 기준을 초과하는 경우
• 다가구 주택이라고 생각했지만 실제론 다세대 주택인 경우
• 세법 변경 전 사례만 보고 계획하는 경우

예를 들어, 23억 원짜리 다가구 주택을 증여하며 “세금이 얼마 없겠지” 했지만,
옥탑방의 면적 때문에 다세대 주택으로 분류, 7억 원 이상의 세금이 부과되는 사례도 있었습니다.

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6. 부담부 증여 전 꼭 체크하세요!

1. 건축물대장을 꼼꼼히 확인해 옥탑방, 상가 유무 파악하기
2. 현재 적용되는 세법 기준과 비과세 요건 숙지하기
3. 양도소득세와 증여세를 정확히 계산해 비교하기
4. 세무 전문가와 상담하여 절세 전략 세우기

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부담부 증여는 분명 합리적인 세테크 수단이 될 수 있습니다.
하지만 세법의 복잡한 조건과 최신 개정 사항을 무시한다면 오히려 수억 원의 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 주택, 특히 상가 포함 건물이나 옥탑방이 있는 다가구 주택을 증여하거나 매매하려는 경우,
세무 전문가와 꼭 상담한 후 진행하세요.

절세는 선택이 아니라 전략입니다.
똑똑한 선택으로 세금도 줄이고, 자산도 지키는 지혜로운 세테크 하시길 바랍니다.