부담부 증여, 정말 절세가 될까?

 

부담부 증여

부담부 증여, 정말 절세가 될까?

생각 없이 했다간 수억 원 세금 폭탄!

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“부담부 증여를 하면 세금이 거의 없지 않나요?”

많은 분들이 절세 전략으로 ‘부담부 증여’를 생각하지만,
제대로 이해하지 못하고 실행했다가 되려 큰 세금을 내는 경우가 많습니다.
특히 다가구·다세대 주택을 매매하거나 증여할 때는 더욱 주의가 필요하죠.

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1. 부담부 증여란?

부담부 증여란
채무(대출 등)를 안고 있는 부동산을 증여할 때,
수증인이 그 채무를 함께 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다.

이 경우 증여자가 부담을 덜기 때문에
전체가 '증여'가 아닌 '일부는 매매'로 간주되어
증여세 부담을 줄일 수 있는 방법으로 많이 활용되어 왔습니다.

하지만, 모든 경우에 절세가 되는 것은 아닙니다.
특히 다가구·다세대 주택과 관련한 세법 변경으로 인해
오히려 세금 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있습니다.

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2. 실제 사례: L 씨의 고민

L 씨는 아들에게 다가구 주택을 증여하고 싶었습니다.
부담부 증여로 세금을 줄일 수 있다고 생각했죠.

하지만 건축물 대장을 자세히 확인해 보니 문제가 있었습니다.

3. 옥탑방의 함정

• 옥탑방의 면적이 주택 수평 면적의 1/8 이상일 경우 → 층수에 포함
• 이 경우, 건물은 4층 + 옥탑 = 총 5층 구조
• 따라서 '다가구 주택'이 아닌 다세대 주택으로 분류됨

결과: 다세대 주택은 층별로 개별 주택으로 간주되어
가장 큰 1개 층만 비과세, 나머지는 전부 과세 대상!

 예상보다 많게는 5억~7억 원 세금 발생 가능성!

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4. 바뀐 세법, 반드시 확인하세요

2023년 이후 바뀐 세법에 따르면:

구분 설명

다가구 주택	3층 이하, 바닥면적 660㎡ 이하, 19호 이하 → 1주택으로 간주
다세대 주택	4층 이상이거나 옥탑 포함시 → 각 호실 개별 주택 간주
옥탑방 포함 조건	옥탑 면적이 1/8 이상이면 층수에 포함됨
주택+상가	주택 면적 > 상가 면적이어도 → 주택만 비과세, 상가는 과세

 특히, 다가구 주택이라도 옥탑방이 변수가 되어
다세대 주택으로 분류될 수 있습니다.

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5. 절세하려다 세금 폭탄!

예를 들어
23억 원짜리 다가구 주택을 부담부 증여한 사례에서,
옥탑방 때문에 다세대 주택으로 분류되어
7억 원 넘는 세금을 낸 사례도 있습니다.

 부담부 증여는 ‘절세’가 아니라
오히려 ‘세금 회피 의심’ 대상이 될 수도 있으니
반드시 전문가 상담을 통해 진행해야 합니다.

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6. 절세를 위한 체크리스트

 건축물 대장 확인: 옥탑방 면적, 층수 포함 여부
 주택 vs 상가 면적 비율 확인
 현재 세법 기준으로 다가구/다세대 구분
 증여 대상의 채무 구조 파악
 반드시 세무 전문가와 상담 진행!

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7. 절세는 ‘정보’가 생명입니다

부담부 증여는 분명 좋은 절세 전략일 수 있습니다.
하지만 부동산의 구조, 용도, 면적, 층수, 법적 분류 등
세부 사항을 간과하면 오히려 더 많은 세금을 낼 수 있습니다.

 “세금은 몰라서 내는 경우가 많습니다.”
세금 지식도 투자의 핵심입니다.

다가구·다세대 주택 증여·매매를 고려 중이라면,
반드시 사전에 세무 상담을 받으세요!